一、我国对借款企业自有资金的比例要求及其意义

　　我国关于房地产开发企业向商业银行申请贷款时对其自有资金比例要求的规定如下：人民银行对自有资金提出了最低要求限制，121号文件规定，房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30%；银监会要求更为严格，《指引》第十六条明确规定，商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资金比例不低于35%。

　　上述规定的目的是为了防止房地产开发贷款风险。自1998年我国深化城镇住房制度改革以来，房地产信贷成为商业银行贷款的主要投向之一，尽管自 2003年后，随着国家宏观调控对房地产信贷规模的控制，房地产贷款增长趋缓，房地产企业开始寻求新的融资途径，但银行贷款仍是我国房地产开发资金的主要来源，而且我国商业银行的资金越来越积聚于房地产开发贷款。房地产贷款在银行贷款中一直保持较高占比，并呈现出不断增加的势头，2005年第一季度末已高达14%。在这种情况下，一旦商品房、商品住宅滞销，房产价格下跌，房地产开发企业就无从偿还高额的银行贷款，而银行则由于房地产价格下跌导致抵押物贬值并难以变现，从而导致大量的银行资金被套牢，严重的将引发金融危机。而且部分房地产开发企业“以小博大”甚至“空手套白狼”，他们在高额利润的诱惑下，不顾自己的资金实力薄弱，任意的扩张经营开发规模，导致自有资金在投资总额中所占的比例也来越小，从而使银行信贷的偿还越来越依赖于房地产的市场销售情况，而且，由于开发企业自有资金在投资总额中所占的比例越来越小，企业就越来越倾向于投机行为以追求高额的利润，从而增加了银行房地产开发贷款的风险。

　　而这一规定由于以下三个方面的原因降低了房地产开发贷款的风险：一是提高了进入房地产开发行业的门槛，从而使得这些投身于房地产行业的企业都具有一定的经济实力。而具有一定经济实力的企业一般具有比经济实力弱的企业更强的市场驾驭能力，从而降低了房地产市场出现泡沫的可能。此外，即使房地产市场不景气的时候，由于房地产开发企业自身具有一定的经济实力，银行遭受最低限度的损失。二是减少了房地产开发企业中的投机行为。可以说，我国房地产开发贷款的风险主要不是由于资金投入量太大，而是投机行为过多，以至于在投机者的炒作下，房地产市场价格越来越脱离实际价值，以至于向银行贷款时所提供的抵押物的实际价值大打折扣。而这种投机者主要是那些自有资金占比很低的开发商，由于他们的自有资金很少而主要是银行贷款，因此他们很容易冒险，如果冒险得逞，他就一夜暴富；如果失败，损失的也是银行而不是他自己。因此，对房地产开发企业的自有资金做出要求，就能减少投机行为，维护房地产市场的稳定，进而降低房地产开发贷款的风险。三是限制了房地产开发贷款的投入总额，从而遏制了房地产的过度发展。对自有资金做出比例要求，一方面提高了房地产开发企业的进入门槛，导致投入房地产开发的企业总数减少，进而使房地产开发市场中企业的自有资金也减少；另一方面，即使在自有资金不变的情况下，如果提高自有资金所占的比重，银行的贷款投入量也将减少，从而降低了房地产开发的投资总额。

　　二、关于对自有资金的比例要求所起作用的实证分析

　　依据人行121号文件的规定，房地产开发企业如果要申请贷款，那么其自有资金必须达到30%，如果依据《商业银行房地产贷款风险管理指引》的规定，甚至要达到35%。实际上，不少房地产商自己的投入甚至不足10%，余下的资金基本上全部是来自银行。只有几亿元资金却敢运作几十亿的项目的开发商大有人在，采取的手法即所谓前期靠工程队垫资、中间靠银行开发贷款，后期靠个人按揭贷款。因此，即使那些看上去颇具实力的地产商，开发的项目却几乎全是银行的钱堆起来的。而这种游戏能持续玩下去的前提就是——建起的房子要能够卖出去。一旦项目空置或烂尾，“以小博大”的游戏就将难以为继，并最终导致银行大量呆坏账。

　　为了说明房地产开发公司是如何逃避法律规定关于对房地产开发公司自有资金的要求，笔者试图通过下面这一典型案例来说明，出于保密的原因，在不影响对问题的说明的基础上，笔者对有关数据和名称进行了加工。

　　A公司是一个从事房地产开发的独立法人，现有的流动资金400万元，现欲投资如下开发项目：(1)“新星家园”，建筑面积30567平方米，容积率2.7，绿地率40.5%，计划投资3900万元；(2)“明星山庄”，建筑面积24365平方米，容积率2.2，绿地率38%，计划投资2100万元；(3)“温馨小区”，建筑面积35000平方米，容积率1.8，绿地率34.7%，计划投资3000万元。由此我们了解到，该公司投资总额共达9000万元，如果按着《指引》的要求，申请贷款自有资金最低必须达3150万元，就是按121号文件的要求也要2700万元，都远远高于其自有资金400万元，那A公司如何获得足够的自有资金以完成这一投资的大手笔呢，通常有如下的方法：

　　(1)通过预收委托建房职工款。尽管国家三令五申规定住宅主体未封顶之前，开发商不能取得预售许可证，但是，有一部分开发企业总是以可观的福利待遇——低价销售为诱饵向委托建设单位职工收取预售款。

　　(2)收取项目施工单位垫资入场资金。目前，迫于竞争的压力，只要房地产开发企业手中有获得立项批准的开发项目，施工单位在得到相关付款承诺后往往愿意先垫付部分资金已获得工程中标，至于数量，一般协商解决。

(3)在多家银行借款。由于目前我们国家银行间缺乏信息交流的平台，因此许多开发企业在这一家银行借款后又作为向另一家银行申请贷款。比如B企业自有资金只有350万元的话，他可以先向甲银行借款 650万元，然后以这650万 350万共1000万作为自有资金再向乙银行申请更多的贷款。

　　此外，开发商还可以通过在关联企业间互相拆借等手段来满足上述自有资金的要求，但无一例外的是，这些方法都满足了向银行贷款的外在要求，却不可能实现设置这一制度要求的根本目的——防范贷款风险。

　　三、从对自有资金要求的角度看风险防范法律制度的缺陷

　　通过上面的实例分析我们可以看出，有关部门为了防止房地产开发贷款的风险所做出的要求房地产开发企业的自有资金达到一定比例的要求形同虚设，没有发挥它应有的作用。由此可见，我国风险防范法律制度尚存在许多问题，主要表现在：